Einheitliche EU-Regeln für Ferienwohnungen: Was Gastgeber ab 2026 erwartet

Was bislang Sache einzelner Kommunen war, wird bald zur EU-weiten Pflicht: Ab Mai 2026 müssen alle Ferienunterkünfte in Europa zentral registriert werden. Gastgeber erhalten dafür eine individuelle Nummer, die auf Plattformen wie Airbnb oder Booking gut sichtbar hinterlegt werden muss. Ziel ist es, illegale Vermietungen einzudämmen, für mehr Markttransparenz zu sorgen und faire Wettbewerbsbedingungen zu schaffen.

Die neuen Vorgaben setzen damit gezielt dort an, wo bislang Schlupflöcher genutzt wurden: Anbieter, die ohne Genehmigung oder mit unvollständigen Angaben vermieten, werden künftig deutlich schwerer am Markt bestehen können. Für rechtmäßig wirtschaftende Gastgeber hingegen eröffnet die Regelung die Chance, sich im zunehmend regulierten Umfeld klar zu positionieren. In diesem Beitrag zeigen wir, was auf Gastgeber zukommt, wo es noch Lücken im System gibt und wie der Deutsche Ferienhausverband eine einheitliche Lösung für Deutschland vorschlägt.

Ein EU-Vorhaben mit weitreichenden Folgen

Seit Mai 2024 gilt die Kurzzeitvermietungsverordnung (KV-BVO). Erstmals sollen alle Kurzzeitvermietungen EU-weit digital erfasst werden. Dadurch wird nachvollziehbar, wer wo wie viel vermietet. Politische Entscheidungen sollen künftig auf verlässlichen Daten basieren statt auf Schätzungen. Das übergeordnete Ziel: ein fairer Wettbewerb zwischen privaten und gewerblichen Anbietern.

Was Gastgeber konkret erwartet

Kernstück der Verordnung ist die Registrierung jeder einzelnen Unterkunft. Daten wie Adresse, Unterkunftsart, Bettenanzahl oder Eigentumsverhältnisse müssen elektronisch hinterlegt werden. Jede Unterkunft erhält eine Registrierungsnummer, die ab Mai 2026 verpflichtend in jedem Online-Inserat stehen muss. Ohne diese Nummer droht der Ausschluss von Plattformen, die ihrerseits monatlich Buchungsdaten an die zuständige Behörde – in Deutschland die Bundesnetzagentur – übermitteln müssen.

Die erhöhte Transparenz sorgt zugleich dafür, dass nicht regelkonforme Angebote schneller auffallen. Der Markt dürfte sich dadurch weiter bereinigen, was gesetzestreue Vermieter langfristig stärkt.

Nicht nur Gastgeber, auch Plattformen und Kommunen in der Pflicht

Auch für Online-Plattformen bringt die neue Regelung tiefgreifende Änderungen. Sie müssen künftig nicht nur Registrierungsnummern und Inseratslinks melden, sondern auch stichprobenartige Prüfungen durchführen. Bei Verstoßen müssen sie Inserate löschen – ein Automatismus, der für Gastgeber zu plötzlichem Umsatzverlust führen kann.

Kommunen wiederum sollen digitale Registrierungsverfahren bereitstellen, allerdings ohne Genehmigungspflicht. Nur Städte mit Zweckentfremdungssatzungen wie Berlin sind dazu verpflichtet; alle anderen können eigene Systeme entwickeln. Andere dürfen, müssen aber nicht.

Gefahr eines Flickenteppichs

Was nach einheitlicher EU-Regelung klingt, könnte in der Praxis an der Umsetzung scheitern. Denn jede Kommune könnte ein eigenes Verfahren entwickeln – mit unterschiedlichen Anforderungen und Abläufen. Gastgeber, die Objekte in mehreren Regionen vermieten, müssten sich womöglich mit verschiedenen Systemen und Vorgaben auseinandersetzen.

Auch Plattformen stünden vor großem organisatorischem Aufwand. Der Deutsche Ferienhausverband warnt daher vor einem Flickenteppich und fordert ein bundesweit einheitliches System nach dem „Einer-für-alle“-Prinzip. Die Grundlage könnten bereits bestehende Verfahren aus Großstädten bilden.

Handlungsempfehlungen für Gastgeber

Wer vorbereitet sein möchte, sollte jetzt aktiv werden und bei der Kommune nach dem aktuellen Stand fragen und alle relevanten Objektdaten strukturiert erfassen. Das erleichtert die spätere Registrierung erheblich. Zudem ist es wichtig, gesetzliche Entwicklungen im Blick zu behalten, da sich Fristen oder Anforderungen kurzfristig ändern können.

Um langfristige Rechtssicherheit zu gewährleisten, kann es sinnvoll sein, frühzeitig zu prüfen, ob für die eigene Unterkunft eine Nutzungsänderung oder andere Klärung mit der Baubehörde erforderlich ist. Wer hier vorbereitet ist, minimiert Risiken, sobald die EU-Regeln verbindlich greifen.

Wettbewerbsvorteil für Regelkonforme

Trotz des drohenden Aufwands birgt die Verordnung auch Chancen. Denn eine transparente Datenlage schafft nicht nur Vertrauen bei Gästen, sondern erleichtert auch die politische Arbeit und fördert fundierte Entscheidungen. Gastgeber, die sich schon jetzt mit den neuen Anforderungen auseinandersetzen, könnten sich langfristig als professionelle Anbieter etablieren. Gerade in einem von wachsender Regulierung geprägten Markt könnte das ein entscheidender Vorteil sein.

Über die Sali Consulting GmbH:

Simon Reintjes

Simon Reintjes, Geschäftsführer der Sali Gruppe, und Unternehmenssprecher Calvin Crustewitz zeigen Gastgebern, wie sich Immobilien rechtssicher und profitabel nutzen lassen. Mehr als 160 eigene Wohnungen und zahlreiche Partnerbetriebe setzen bereits auf das integrierte Sali-System. Mehr Informationen unter: saliconsulting.com